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根据《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有。对一个公寓、排屋、别墅的混合型小区来说，开发商出售花园的使用权，是否是侵犯了全体业主的利益呢？
花3万多元买下的花园到底是不是属于自己的？8月25日，钱辛从杭州赶到临安的吴越山庄收房，这套3年前买的排屋其实早在年前就可以交房了，只是因为花园归属问题，钱辛迟迟不愿正式收房。 家里的花园主人可能不是我 钱辛的房子靠近青山湖，是一个用地面积近200亩的大盘，小区里既有公寓也有排屋、别墅。“买的时候排屋也就4000多元/平方米，带一个60多平方米的小花园，觉得很划算。”钱辛告诉记者，这个小花园并不是排屋附送的，而是他以500元/平方米的价格买下来的，一共花了3万多元。 “如果没有那件事，直到现在我还以为花钱买下来的花园理所当然应该是我的。”钱辛口中的“那件事”，是指去年底的“福田假日之约11位业主以有偿出让小区公共绿地为由，集体将开发商告上法庭”事件。根据媒体报道，最终余杭区人民法院对该案的一审判决是：开发商全额退还10位业主的花园购买款(其中一户不带花园)。 到底家门口的花园是不是自己的？为了这件事，钱辛前前后后跟所购楼盘的开发商交涉了五六次，直到上周末，开发商终于同意签订一份补充协议作为商品房购买合同附件。“协议里写明花园面积、价格、界线，以及使用权归属和相关的违约条款。”钱辛说这个办法是一个律师朋友告诉他的，“这让我安心了点，就算以后有纠纷，至少我手上还有凭证”。 买花园是合同约定，但不一定合法 钱辛的担心不是杞人忧天。“福田假日之约”是一个包括别墅、排屋和公寓等建筑类型的大型小区。11位业主中，其中一位业主是2003年底与该楼盘开发商签订商品房预售合同，购买了一套270平方米左右的排屋，并以600元/平方米的价格买下门口33平方米的花园。除了价格，这与钱辛经历几乎完全一致。 那么这个位于临安的吴越山庄是怎么卖花园的呢？记者随后以普通购房者的身份与该楼盘销售部联系。“排屋花园500元/平方米，别墅花园750元/平方米。”当记者询问花园是否为附赠时，一位自称小陈的销售员说，“我们一直这么卖的。” “买了以后是不是意味着花园的产权就是我的了？”记者又问。 “使用权是你的。”见记者明显犹豫起来，他又补充说：“你可以把花园围起来，其他业主不能随便进来。” “听说余杭已经有这样的纠纷了，花园是小区公共绿地，不能卖的，我现在买了以后不会有问题吧？”记者试探地说。 这位销售员沉默了一会儿，说：“不会的，我们别墅、排屋区和公寓区不是同一个组团，花园计入小区绿化并不代表它就是公共绿地，而且我们签合同的，放心好了。” 购房者真的可以就此“放心”吗？事实上，签合同并不能保证这样的销售行为就是合法的。以“福田假日之约”事件来看，余杭区人民法院审理后认为，住宅小区的商品房在进行产权登记时，只有纳入建筑容积率的才能办出产权证，而花园、绿地通常不计入容积率，所以不能办理产权证。如果要单独使用，需经全体业主共同授权，作为出售方的开发商应对花园使用权的可销售性承担责任，而开发商不能提供证据证明其有权销售，所以双方签订合同中关于花园买卖的条款应确认为无效，开发商全额退还花园款。杭州市中级人民法院二审维持了原判。 出售公共绿地是否侵占业主共有权 目前杭州在售楼盘中，带花园的别墅、排屋出售时多数情况下花园(绿地)是需要购房者花钱买的，每平方米的售价低则四五百元，高则上千元。 如果这是一个建筑类型单一的楼盘，比如纯排屋、别墅项目，问题还是简单的，相当于每位业主都购买一部分公共绿地并享有独占使用权。但当这是一个混合型楼盘时，纠纷就产生了。 “小区全体业主对小区绿化面积享有共有权，在楼盘交付使用过程中，开发商应将小区公共绿地一并移交给全体业主，开发商无权单独分割出售。开发商擅自出售绿地，部分业主对所买受的绿地享有独占使用权，这将构成对住宅区其他业主共有权的权益损害。”浙江浙联律师事务所副主任律师陈钟表示，房产项目建设过程中，政府在土地出让时设定的规划设计条件中，规定了容积率、绿化率以及小区公共配套等指标，这些指标非经原审批的政府职能部门批准，不得改变。 《物权法》第七十三条中明确：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 所谓“明示”，陈钟律师认为：是指在合同或要约中以语言或文字明确表示出主要条件，明示的对象不是某个单独对象，而是公众等普遍对象。其最常见的做法有两种，一种是在售楼部现场进行公示，告之购房者；另一种是在合同中明确约定。“在合同中明确约定不单是指与购买排屋、别墅的业主约定，也要与购买公寓的业主约定。”陈钟说。 与购买排屋、别墅的业主进行约定现在多数开发商都能做到，问题是多数公寓业主并不知道在他们共同享有的绿地中已经被开发商有偿转让了一部分，而这种转让在未告之他们的前提下存在不合法的嫌疑。
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