■ 社会经济的发展推动着别墅消费群体日益形成。在北京，这个群体日益由境外人士转为以境内人士为主。但与此同时，由于别墅在中国的历史并不长，短暂的别墅发展历程决定了绝大多数人、甚至别墅居住者对别墅生活方式的认识是不够深入的。
6月22日，本刊邀请了北京别墅界的多位开发商、专家，在东山墅举办了“别墅改变生活方式”论坛。下面辑录各位嘉宾的发言摘要，供读者参考。

  通过优质服务改变别墅生活

别墅改变生活，重在开发商所能提供的服务。开发商要把业主当成父母去完成你应该做的事情，要经营情感，塑造产品。开发商真的有兴趣想把项目做好，不妨兼顾物业管理公司，对物业管理所瞄准的那些着重点精确地予以服务。改变生活在于细节，和盖房子一样，就是你比别人多迈进一点点。改变生活可能是从每一个细节累加而成，每一个点都是促成新生活不可缺少的因素。

 别墅改变生活，从另外一个角度去理解，就是别墅尽可能改变居住感受。开发商可以创造出更多的让生活改变的点。比如说手机，如果没人提供彩铃，就永远是以前单调的铃声。别墅也是一样，开发商来提供服务，利用最好的资源、成熟的资源来改变居住者的生活。而且通过媒体组织这种平面的活动，来取得一个社会效应，集中交流，再反馈回来，寻求更多的闪光点。

 别墅可以改变生活方式。举一个简单的例子，如果让你在家里吃完饭换掉睡衣睡裤，穿上正装开车到某某会所去游泳，你可能会觉得浪费太多时间。如果能推开门就能享受到自家的花园景观，能利用最短暂的时间跟所有的亲人交流，这就是别墅改变生活。我觉得开发商应该把一个小区作为一栋别墅来考虑，小区里面所有的房子都是家庭里面的瓶瓶罐罐，细心设计营造每一个景观，才能去感动买别墅的人。

 为什么把小区作为整栋来看？这是因为别墅需要一个整体的和谐。就好比中式别墅可以把它做到极致，但是外部若有几个俄罗斯的那种雕塑，那就显得不和谐。发展商投资方向就是大多数人喜欢什么，今年流行什么颜色，认为这就是市场的需求。其实，中式和西式别墅没有严格的优劣标准。美国别墅只有20年的历史，1986年才开始发展起来，美国别墅其实根本就不是纯种别墅，血统不纯正，都是欧洲的、意大利的、西班牙的风格组合起来，而且组合得很好。选择房子不管是中式还是西式，外表不重要，那是有人喜欢穿白或者是穿黑的问题。但是白、黑一定要和环境搭配起来，这是市场对开发商的要求，开发商只要做好就行了。

  别墅生活方式是多样生活文化的体现

从龙熙顺景这个项目来看，实际上我们也是在追求一种生活方式。我们在做一种方案之前，一定会了解市场上客户的细分。北京的别墅各种各样，有原生态、为家居生活而设计的别墅；也有像龙熙顺景这样为一种商务一体生活方式而准备的产品。无论生活方式、别墅模式，都要根据不同客户需要来细分，与不同客户的追求有关。

 别墅生活方式是一种生活文化的体现。文化就好似一张无形的手，时刻在左右我们的生活。我们追求所谓的别墅环境、别墅配套、别墅建筑风格的同时，实际上也要重视所谓的软环境。别墅的生活方式应该是多种多样的。多种多样促使发展商搭建一个比较全面、专业的服务平台，或者是服务的高度，这种服务高度实际上就是营造客户的一种生活方式。比如说我买的别墅，整个的园艺谁来做，是请工人来做还是我自己来做等等，都是生活方式的选择。实际上我们住别墅也要有一个很高的服务平台和水准，为我们的客户提供一种生活的模式，一种服务的模式，一种引导。很多住别墅的欧洲人基本上是中产阶级，他的别墅生活方式就好象跟我们所谓别墅生活方式可能完全不一样。我们的业主不可能自己周末去除草或自己去做相关的一些工作。我们在做别墅的同时，也要考虑到我们要给客户一种什么样的生活方式、生活的文化和生活的内涵。像在俄罗斯别墅的旁边，在白给的用地上，业主必须要种地。不种地，就不给这块地，所以在俄罗斯郊区种花也行，种草也行，你只要种地，白给你用地随便去建。那就是一种生活方式。所以俄罗斯人周末其实是干农活去了，但是大家乐此不疲。我们应该为我们的客户提供更多的产品，但是我始终认为，我们的市场是一个客户层面非常广泛，每一个客户都有自己的想象，自己的梦幻生活，别墅应该是多样的，生活模式应该是多样的。

  别墅与生活方式相辅相成

别墅与生活方式是一个互动的关系体。别墅的出现大大丰富了人们的生活方式。反过来，人们的生活方式也在影响着别墅这个建筑形态的发展。选择了一定式样的别墅，无形中也选择了某种特定的生活方式。这个过程其实是相辅相成的。所以，我觉得在国内，别墅走的是补偿的历程———丰富生活方式。

 我们现在谈论别墅，习惯的说法是舶来品。我们一般的人，尤其是早几年，大家对别墅印象无非就是从一些影像资料、图文资料看到的。通过这些抽象的概念，我们或许隐约能感受到一些别墅生活的片断。别墅市场在中国发展了十几年，越来越多的人开始介入到别墅消费和别墅开发中来。大多数别墅的开发商在引进别墅之前，都会作很多的现场考证和研究，于是也积累了不少经验和心得。

 从生活方式的角度看，纯粹的北美别墅、地中海式别墅或是原创的别墅，他们的生活方式一般都比较洋化，很多是中国人从未经历过的。开发商在引进这类别墅的同时，自然也会对中国人的生活方式产生新的冲击。但是，国外富裕阶层的生活层次毕竟比我们目前的生活状态更高。由此，大家自然而然地会觉得别墅是一种高端的生活和体验，有花园，有院子。其实也不尽然。近来出现得小户型、小独栋展现的也是一种别墅生活。

 别墅改变生活，确确实实能够留下生活的印记。现在别墅的居住空间为你留出了充裕的想象空间和个性空间。比如说功能分区比较丰富，空间比较大，庭院生活比较丰富多彩等等。每一个对别墅有所研究的人都能深切地体会到别墅的空间形态必然会带来某种符合这种空间生活的方式。比如，一些别墅强调的是居住者的参与性。业主每周都要除草，参与庭院的维护。这其中有埋怨，也有欢乐。但其真正的意义在于缓解了日常紧张的工作所造成的身心疲惫。这就是别墅影响你的生活方式的一种表现。在国外，别墅对生活方式的影响可能又是另一番景象。如瑞士的别墅，地下室配有小的车棚磨坊，庭院外面设计一个烧烤房，室内装有壁炉。总体而言，别墅生活倡导的就是一种平衡、宽松、舒适的状态，有别于紧张工作状态的一种生活形态。别墅丰富了生活，也在局部改变生活方式。

 别墅是居住类产品的终端产品。别墅的个性化非常强，它是因人而异的，非常考验人们的想象力和创造力。别墅的景观部分、园林的部分，可以以非常迥异的外部形态或者说风格样式加以表现。我们现在的连排别墅不能称之为真正的别墅，而是别墅群。这类产品的个性化不是特别鲜明。我们在引进别墅的同时，为更好地迎合中国人的生活习惯做一些改良或再创作也是必要的。但是绝不丧失那种别墅的基本特点。因为很多中国人对别墅的认识多来源于原来的模型。在没有转变人们的观念之前，消费者对标新立异的产品需要一个接受的过程。

  别墅表现了内敛的舒适生活

别墅进入中国的时间很短，然而通过十几年的发展，中国的别墅消费群体却日益增多。别墅改变生活逐渐成为大家公认的话题。特别是随着别墅消费者的不断成熟，他们也逐渐从感性感觉别墅过渡到理性探究别墅生活的层面。但中国特殊的国情决定了先富起来的人不一定都出生于富裕的家庭。现在30岁左右就能买得起别墅的人很多。这部分人中很多人的家境并不一定很好，但因抓住机会迅速进入财富聚集的行业而成为先富人群。他们对财富的认识就有一个突变的过程，这个突变实际上也冲击着传统的概念。比如以前人们都习惯于四世同堂，但现在买别墅的年轻人绝对不会那么想。他们对住所的功能配置、房间大小，要求都不一样。这一点也说明了别墅生活在不断引导其居住者对传统观念进行重新认识。中国人的居住理念大多数来源于解放后国家统建的一批单元房。现在看那些一、两层小平房和民居，我们就会明显地感觉到它们的缺憾。房间的组合，包括朝向、功能流线、居室的数量等都不能适应现代的生活。别墅表达的生活方式就能有效地激发人们对传统生活方式进行变革。
　
 　别墅改变人们的生活方式是一个渐进的过程，目前我们仍处于过渡期。真正的生活方式从本质上的改变首先需要一个好的产品作为载体。但现市场上的一些别墅产品自身还不够完善。我们不难看到一些本身品质一般的别墅产品，由于整个配套体系不完善，不但没有给居住者以舒适的体验，反而造成了很多麻烦。以前很多别墅取得良好的销售业绩，我觉得最主要还是因为抓住了别墅产品和其它住宅的差异化，而不是真正提供了全面优于其它住宅形态的生活方式。

 作为别墅的设计师，在设计别墅时也经常在思考要提供给居住者什么样的生活方式。虽然任何人都没有特别明确的答案，大家也没有达成共识，但每一个做别墅的人都在不断地探索。别墅外在的形态固然是其区别于其它居住业态的主要特征，但是把别墅从外在一个财富的象征变成一个内敛的舒适生活，才是真正实现了别墅的使用价值。购买别墅，其实是选择了一种生活方式。因为别墅提供了一种跟以前的居住环境完全不同的空间模式，包括室内空间、室外空间及社区文化。别墅有一个特别重要的特点就是私密性。别墅的私密性不但要保证室内的私密性，还表现在室外拥有一定兼具私密性的活动空间，能让人悠然地生活。只有这样，才能改变生活范围，把室内生活延伸到室外。但我们现在的一些别墅产品，仅仅把庭院做成一种装饰，降低了居住者对别墅生活的美好感受。

 但我们也不能照搬国外别墅所营造的生活方式。比如英国，他们的别墅是传统贵族的居所，所倡导的生活方式也十分严谨。所以，我们在引进别墅的同时，也应该结合具体的国情和传统。别墅改变生活方式没有固定的模式，别墅对中国人生活方式的影响有多大，短时间内我们难有结论。但作为别墅的建设者，我们在做别墅产品时，对别墅如何影响人们的生活应该有一个系统的考虑。

香江别墅策划师 陈正柏

 别墅改变了生活习惯和生活细节

香江别墅是一个新项目，6月2日才正式对外开放，这个项目在距北六环三公里的区域，经过大量市场调研和分析，是“上风上水上西山”，非常好的一个区域。我们对传统别墅的设计做了改变，西庭是开放式的空间，中庭着重私密性。别墅改变生活方式有很大意义，但实施过程中有一定的困难。别墅改变生活一定会改变生活习惯和生活细节。以香江别墅为例，我们主卧室设在一层，有非常私密的中庭可在那里面享受别墅生活。我们还有一个私密的后花园，提供了只有主人在主卧才能步入进去的生活方式。项目经过了很多建筑师和做建筑的业内同行推敲，到现在才形成U型的别墅外观，体现了中西合璧的建筑风格。

  别墅生活要继承、学习、创新

别墅虽然是舶来品，但对于现在的中国人来说已经有一个相对清晰的形象。谈“别墅改变生活方式”要从三个方面来看。第一就是继承。中国有许多好的传统，同时也有一些糟粕，好的传统、好的生活方式我们应该把它继承下来。第二，学习。在规划、园林景观、建筑形式，甚至从一些生活方式上，中国人都应该向国外先进的东西学习。第三，创新。现代中国人的生活方式毕竟不同于以往、也不同于国外，因此应该创造一种适合中国人的、比较独特的生活方式，这种生活方式可能和国人的文化背景、历史、习惯这几方面因素相匹配。

 在这种情况下，就会有一种矛盾体出现，比如传统和现代之间的矛盾。对传统如何去理解，对现代如何去诠释，不同的产品赋予产品不同的内涵，也带来了不同的理解。再比如私密和开放，国外别墅的园林都是敞开的，中国人一般喜欢砌一堵墙，觉得这样更安全，这就是差异。对于别墅的建筑设计和景观规划，很多人都会有占有私有资源的心理。对公共庭院、公共区域的理解，不同的人或者是不同的项目，不同的开发商也有不同的诠释，这就会产生一种矛盾。

 从北京10余年别墅发展历史来看，别墅确实是在改变人们的生活。这个“生活”应该定义为广义的生活，不仅是居家过日子的狭义的生活，而是包括工作、生活、娱乐、社交甚至商务谈判在内的生活。生活之所以在改变，是因为社会需求发生了变化，一些敏感的开发商又准确把握到了这种变化。比如物业管理达不到业主的要求，开发商就努力主动去做到更好，去满足人的更高层次的需求。另外，现在一些别墅项目不仅仅有别墅，更包含酒店、度假村乃至私人会所，也是需求变化所导致的。

 今年别墅市场虽然新项目较多，但这种放量是相对的。在有限的市场中不仅要比拼产品，更要比服务，这样消费者才能拥有更好的产品。现在s的金融政策收紧，一些不成熟的消费者听风就是雨，我觉得大可不必。别墅的建筑类型与其它住宅完全不一样，它有一片独立的土地，独立的建筑。单从土地资源的稀缺性这一点来说，现在应该是购买别墅的最好机会。因为土地用一寸就少一寸，房子卖一座就少一座，所以关键是消费者如何去理解资源、产品、服务以及时机。

  提倡别墅居住功能更加完善

京津新城虽然位于天津，但将会在8月份进入北京市场, 希望给北京购买别墅的人多一点选择。

 别墅改变生活首先应该是在居住功能上面的改变。现在市场上不管是别墅也好，公寓也好，往往只注意提供给大家一个居住功能而忽略了其他的一些功能。我们希望在自己的项目中除了提供给人居住以外，还可以给一些客户，或者是一些企业提供一个社交平台。配套的酒店、高尔夫球场、度假村、或者是国际会议厅等等，都是为了能够给所有的客户提供一个更优质，更好的一个平台。其次，别墅的价值也在改变。中国的改革开放只有20年左右，但是有钱的人会不断增多，会越来越多，好的别墅到目前为止就差不多这些。政府在别墅的用地上停止了审批，不可能再有太多的别墅。以后好的别墅不是个人占有，而是轮着来居住。外国有钱以后就换一个更好的，或者是更合适他的别墅，现有的别墅就腾出来给别的有钱人，或者是给别的想进入住别墅这个阶层的富人来居住。

  从后期的服务上引导别墅生活

从购房人的角度来讲，每个人有自己的生活方式和对区域的追求。比如对产品的追求、环境的追求、户型的追求，包括对生活方式的追求；其次是北京有不同的区域，每一个人认同区域也不一样，包括他的生活社交圈，还有工作圈。比如在北京温榆河一带是大家都非常认可的中央别墅区，包括亚北这一带，目前的交通也是非常便利；再就是西山一带，是“两山一园”的概念。北京的一些购房人，尤其是土生土长的本地人可能有一些西山的情结。而对于东山墅来讲，则属于是城市别墅的概念，交通便利，包括工作生活的区域，比如说以机场CBD、燕莎商圈，或者是第三使馆区这一圈，做这个项目就会考虑一些生活、工作，甚至于一些商务旅游的变化。

 从开发商的角度来讲，每一个开发商都有责任，首先要把产品做好，不管是外立面的风格、户型、功能，还是环境等等。再有就是需要从商人的角度要迎合购房人，而且要满足市场的需求。

 其实并不是每一个别墅购房者都有过别墅的生活经验，那么前期开发商应该满足别墅购房人对生活空间的追求。不管是大户型还是小户型，也就是在建筑平面上的一些需求。别墅对环境的要求相当高，再就是交通的便利。从后期来讲，开发商应该倡导一种别墅生活，或者是倡导一种生活方式。以东山墅为例，我们在前期业主准备签约的时候，在北京市小区办业主公约的范本基础上做了很多修改，倡议未来居住在这里的业主有一些共同遵守的准则，最终得到了大多数业主的认可。这是我所理解的开发商从后期的服务上引导别墅生活，也是改变生活。    我们一切从零开始

香山清琴这个项目并不神秘，已经运作了两三年。一开始拿这块地，我们听别人说是一块好地，经过一段时间的运作，我们确确实实也感觉是一块不可多得的好地。这个项目占地面积是25公顷，一共要建151栋独栋别墅，现在来看得天独厚，而且容积率比较低，基本上是0.28％的容积率，每一栋别墅占地是1.5亩到2.5亩。

 参加《参考消息·北京参考》举办的“别墅改变生活方式”研讨会，我觉得很有意义。因为我们这个项目正好是从零开始，一切从零开始，什么都来得及。土地资源不可多得，非常紧缺，我们一定会努力把它做好，真正营造一种别墅应有的生活。

  地产服务商要关注细节

目前在房地产市场，很多的别墅项目、住宅项目，包括写字楼等等，从北京市场服务的意识，包括服务的态度，有很多地方还没有做到位。不管是别墅还是一般住宅，归根结底是一所房子，人们要在里面生活几十年。因此需要服务商关注业主的生活，尤其是关注一些细节问题。能否想到客户心里想要的是什么，这取决于开发商的服务意识。如果不能做到这样，是做不出让人心服口服的产品的。尤其是对于别墅项目，如果方方面面都做到位了，设施完善、服务优秀，产品肯定能够获得消费者认可。