2007年08月31日 中国财经日报

　　中房协报告：在流动性过剩及人民币升值预期的整体金融环境下，股市与楼市是投资者普遍关注的两大市场。今年1~6月期房住宅销售面积同比增长超过1~3月同比增长0.1个百分点。这在一定程度上与股市资金的投入有关。股市与楼市像跷跷板一样的不确定性无疑对下半年的房地产市场还会产生一定的影响

　　以最近几个月内地股市与楼市的表现来看，市场出现了两者共同上涨的局面。尤其是在房价与地产股之间，更是显现相互抬升的势头。

　　日前，由中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》(下称《报告》)显示，根据国家统计数字测算，今年1~6月商品住宅销售面积的同比涨幅较今年1~3月的同比涨幅超出9.4%，其中，1~6月期房住宅销售面积同比涨幅较1~3月的同比涨幅增加0.1个百分点。

　　《报告》认为，上述数据的增长，在一定程度上与股市资金的投入有关。按照其分析，今年一季度，最初是股市大幅上涨，大量资金从银行和楼市抽投至股市，使一季度的房地产市场形势出现了一些变化；二季度后期，国家宏观政策对股市调控，各地房地产市场又热起来，商品住宅销售量大幅增加。

　　事实上，这只是部分反映了楼市与股市之间的关系。如果将股市细分至地产股，则房价的不断抬升使投资者对地产上市公司的未来业绩增长充满期待，进而拉升股价。当地产股表现良好时，正是上市公司通过资本市场融资的最好机会。

　　据不完全统计，地产上市公司今年通过A股市场融资的额度已经突破1000亿元，而且几乎所有的公司都将筹集资金的投向确定为买地及发展项目。当这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时，全国范围内的土地价格不断创出新高也在意料之中。

　　地价上涨对房价的拉动效应更为明显，杭州、上海等城市因地价上涨而导致周边在售楼盘涨价的例子最近层出不穷。显然，房价的进一步上涨又将推动地产股股价的上扬。

　　恒隆集团(0010.HK)主席陈启宗对此亦有自己的看法：“我认为内地房地产本身并没有泡沫，但其衍生的东西有泡沫。当然，没有泡沫并不代表没有问题。任何产品的价格飞升都有问题。内地市场的泡沫出现在地产上市公司的市盈率上。”

　　就在本月，万科(000002.SZ)董事长王石出席公司在香港的一个发布会时也表示，公司股价有一定高估。而一份倡导股市价值投资的杂志在今年某期发表的《深万科2006年年度股东大会》的现场问答实录中，万科总经理郁亮在回答定向增发的问题时表示：“(如果公司)不增发，我们还会增长，不过增长不高。”

　　《第一财经日报》记者注意到，记录者在郁亮的回答之后附加了一句“休息交流时，郁总假定不增发，2009年只有个位数增长”。如果这一说法属实，则意味着，如果万科今年不实施该计划的话，公司到2009年的增长率只能维持在个位数。而万科的业绩增长已经连续几年在两位数以上，公司日前公布的2007年中报显示，本期公司的主营业务收入较去年同期增长约80%。

　　证券分析师黄睿强表示，他曾经以万科目前的股价为基准，假设这个价格合理，则万科在未来5年或10年之内，必须实现怎样的增长率，才能使其现有的股价是合理的。“虽然最终的数据我不方便透露，但肯定是一个无法实现的数字。”

　　在黄睿强看来，一个只能依靠外界力量获得增长的公司，是存在很大风险的。“没有哪个公司能保持每年的业绩增长在50%以上。”

　　而陈启宗此前在海南博鳌房地产论坛上回答关于一个地产上市公司的市值是否可能在一年之内由1000亿涨至2000亿的问题时，他的回答非常干脆：“有可能，但第二年其市值就会跌至100亿。”

　　黄睿强不久前也曾是万科的一个小股东，但数天前，将手中包括万科在内的所有股票悉数抛空。他认为，由于内地市场从未经历过一个房地产周期，因此也无法获知这些公司及其股价在底部会如何表现。正基于此，人们对这些公司股价的预期都是偏乐观或偏悲观的。

　　但关键的问题是，大多数的投资者都在以最乐观的心态看待这些公司的股价。

　　尽管黄睿强认为自己的投资想法可能在未来会被证明过于保守，但他仍然表示：“不需要后悔，因为未来这些股票的价格总会跌掉70%~80%。”