一起二手房交易纠纷，买卖双方与中介公司纠缠数月仍扯不清

中介帮办按揭被卡 或因申请材料涉假

在一宗二手房交易纠纷中，由于中介的原因，导致买卖双方交易被迫中断。买卖双方发现，这份合同只规定了他们的违约责任，却对中介违约赔偿没有约定，最终导致买卖无法继续进行。不久前，南国早报记者调查发现，不少中介公司提供的合同存在漏洞，让交易双方防不胜防。业界呼吁主管部门尽快制订二手房买卖中介格式合同。

事件：按揭被卡导致交易终止

4月下旬，黄女士与南宁瑞发房地产置业有限公司(下称瑞发置业)，签订了一份别墅代理销售合同，同意中介方将其名下一栋别墅以165万元的价格代理出售。

在中介的撮合下，买卖双方与中介签订了交易合同，中介向双方各收取了24750元中介费。买方赵先生先后向黄女士支付了10万元定金、20万元首期款;黄女士也将房产证、契税单、不动产发票、房屋钥匙等交由中介保管。之后，买方向中介支付2.1万元按揭代办服务费、1.5万元评估费。

一次偶然机会，黄女士得知中介办理银行按揭贷款的申请未获得银行批准。她说，在中介向银行提供的材料中，有她已收到40%房款的收据和银行流水账等情况，但这些都是假材料。黄女士于是向公安机关报案。

这下，买方赵先生可不干了，“自己已经花了30多万元，如果取消交易，我就要求双倍返还定金和首期款”。黄女士则认为，赵先生无法贷款，按合同必须现金支付;如果买方拒绝现金支付，则视为违约，10万元定金和20万元首期款都不会退。

赵先生称，他委托中介办理银行贷款，对“材料造假”不知情。南国早报记者多次致电瑞发置业相关负责人，一直未得到明确答复。负责贷款审批的中国工商银行(3.94,0.010,0.25%)广西分行共和支行证实，材料尚未审核完，客户就已经取走了。至于材料细节，银行方面称不方便透露。

事已至此，买卖双方只好与中介协商此事，要求中介撤销合同，并退回全部中介费。

8月10日，记者从赵先生处了解到，这桩买卖已经终止。经三方协商，中介公司已退回部分中介费，卖家已退给他20万元房款，其他事宜仍在继续协商中。

解读：中介提供的合同暗藏陷阱

本报南国法援公益律师莫绪毅看了黄女士等人的合同后，针对几处明显漏洞，向交易双方作了提醒。

首先，条款内容有失公允。莫绪毅说，这份合同对三方都有约束力，但合同只明确了买卖双方的责任和义务以及违约责任，却没有对中介方未能履行合同作出约定，“相当于霸王条款”。他提醒交易双方，签订合同时，对显失公平的条款，要谨慎签字;一旦签字，就不利于后续维权。

另外，合同尽量列项，内容越细致越好。例如在本合同中，规定“买卖双方须于注销抵押、银行贷款审批通过、交税后5个工作日内办理过户”――这三项是先后顺序还是并列顺序?为此，莫绪毅提醒，诸如此类条款，须根据办事流程，约束每个环节的进展和时间。

声音：呼吁出台官方格式合同

记者走访南宁市一些房产中介公司，发现不少公司在签订合同之初，要求买卖双方必须交纳中介服务费;而对交易未成功的情况下，如何处理中介费，在合同中大多模糊规定。另外，在合同条款中，对买卖双方的违约责任有细致约定，而对中介的违约责任条款没有太多明确。

一名二手房交易资深置业顾问称，先收费是二手房中介市场的“潜规则”，只有少数懂行的人会对此提出疑问，并对交易未成功的情况下如何处理中介费写入合同。由于三方合同为中介提供的合同，如果发生纠纷，中介都能以有利地位全身而退。

这名资深置业顾问称，一般情况下，中介的“假材料”都是“阴阳合同”派生的――买卖双方之间签订的买卖合同，反映真实成交情况的为“阴合同”;“阳合同”则用来避税或向银行提高贷款金额。“阳合同”只留存在中介手中，以方便制作假材料。

记者了解到，南宁因房屋中介合同引发的纠纷为数不少。业界人士希望主管部门尽快制订二手房买卖中介格式合同，以避免部分中介刻意在合同中隐藏陷阱，给市场带来混乱，同时也避免中介站在自己的立场上制订合同，对买卖双方造成不公平。(南国早报记者 李俭芹)