|
五合国际建筑设计集团总顾问刘力： 私密性是第一要义 许多人都没有想到，在普通住宅需求特征中从未获得强调的“私密性”，是设计师眼中高端物业的第一要义，“高密度低私密的别墅与高端物业无缘。” 刘力博士也许是谈论上海高端物业设计的最合适人选。 “我们通常觉得单独一幢house(房子)就可以称为高端物业，而在国外，只有庄园(villa)或者奢侈大屋(luxury house)才是真正卖给富豪阶层的。”刘力一语中的。刘力，五合国际建筑设计集团总顾问，曾经主持中国内地楼王——上海紫园1号别墅设计。现在正在进行中的项目包括中国国内少有的高端物业“联合体”——北京的“三个城堡”和深圳大梅沙别墅。 私密性压倒一切 许多人都没有想到，在普通住宅需求特征中从未获得强调的“私密性”，是设计师眼中顶级奢侈地产的第一要义。“高密度低私密的别墅与豪宅无缘。”刘力明确指出。 他认为，高端物业的私密性是豪宅设计中首要考虑的问题，一套上亿元的高端物业，其居住者的身价最低是高端物业的几倍，有甚者可达到十几倍、几十倍，如何保障住宅的私密空间，自然而然成为设计师首先要攻破的难题。 尽管事隔若干年，上海紫园1号别墅的案例仍旧可以反复申说。 面对紫园1号的图纸，在解决其私密性的问题上，刘力主要从三方面入手着力完善：第一，房子均为一层，没有突起的二层楼，使得外界无法看到房子里的状态；其次，巧妙运用外墙、水系壕沟、树木、花架等建筑，为豪宅四周搭起屏障；再者就是将高端物业的社交空间和私住空间分开来，将一栋房子拆成“两栋”。 他们并不缺房子 “高端物业的业主们肯定不缺房子，一定有过别墅或其他高级公寓，买高端物业只是为了改变目前的生活状态。”刘力这样描述高端物业业主群像。 刘力说，目前中国高端物业的弱项在于，很大程度上不能满足 “高端置业者”的需求。 高端物业的功能拓展显得尤为重要：普通住宅有的功能，高端物业必须有，普通住宅没有的功能，高端物业创造也要有，普通住宅以追求简洁为荣，高端物业则奉舒适为本。 “何谓顶级地产奢侈品？”这个问题让许多人闻之一时语塞，而刘力的答案十分清晰：“所谓高端物业应该是指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。” 然而资源的占有也带来另一个问题：高端物业对于土地价值的透支。 刘力认为，现今的高端物业主要由土地价值和房地产价值两方面决定，而中国的高端物业则多存在透支土地价值来弥补房地产价值的“短板”之弊。 “真山”、“真水”、“人文配套”、“休闲建筑”——这些发展商最爱热炒的地段价值要素，在刘力看来，是通常说的地段价值、区域价值。 “尽管高尔夫球场、周边大学、大型商务中心等等本非为项目配套建造，但不可否认这些配套却着实提升了项目的价值，所以常见的高端物业一般都会出现在风景如画的景观区或城市中心地带的闹市区。”刘力说。 “包金包银”已过时 “包金”、“包银”，这些在中国的部分高端物业中盛行的细节，已不再是国际趋势。 刘力坦言，目前，中国高端物业的优势集中在奢华的装修和园林景观上，但房子本身的精细程度还远落后于国际的同类型物业。 “空间艺术”、“艺术设备”、“精细程度”和“智能化安全系统”——国际上四个评定高端物业的风向标，恰恰是中国高端物业的弱项。 中国高端物业讲究“包金、包银”的奢华装修和移植世界植物的景观设计，但在房子精细度的建设上还属“半手工”的阶段，很大程度上仍在沿袭祖传手艺，住宅的工业化还没有完全形成，室内流动性的艺术空间设计、控制建筑物温度的艺术设备(目前国内大部分高端物业还应用空调等电器调节空气温度)和全智能的安全系统都还处于初级阶段，电棍、保安、对讲机仍应用于很多顶级豪宅内，与此同时，和高端物业相匹配的专门物业管理人才也还很紧缺。 “中国的高端物业地产才刚刚开始，我们正在与国际接轨的路上。”刘力笑道。 济南路8号市场总监Simmon Bessant： 极简奢华年代到来 早报地产评论员 王舒 “那些仍旧被许多人认为是时尚的奢侈——古董式样的、古老欧洲的、繁复的风格，已经在国际高端物业圈内一去不回。我更愿意将如今的潮流归纳为‘极简奢华’。”西蒙·贝桑特(Simmon Bessant),济南路8号市场总监向《东方置业》表示。 西蒙也许是今年上海最有资格谈顶级地产的人物之一，因为济南路8号在过去的两个多月内，以600万元人民币每套起步的价格，售出了约90套。 距离闹市一个街区 生于塔斯马尼亚岛，工作生活来往于在上海、香港和其位于度假胜地巴厘岛的家，西蒙对高端物业的喜好如同海岛的沙滩和阳光感受：清爽、时尚、优雅、简单。 西蒙认为，高端物业的第一要素仍旧是地段。然而这个地段的定义却绝非核心CBD这么简单。 “以新加坡为例，最豪华的物业并不在主干道商业街乌节路上，而是在距离乌节路一个街区的闹中取静处。”西蒙说。 在美国、澳大利亚和欧洲，许多富豪钟情的顶级地段亦并非正处闹市核心。必须处于顶级商务区，但又要离开核心一个街区之距。步行在一两分钟之内，进可至核心CBD，退可至个人私密花园，这是最理想的高端物业地段。 济南路8号的地段选择显然符合西蒙所指：位于上海繁华新天地板块，但又距离餐饮娱乐区不多不少的正好一个街区。 新思维商人的新喜好 新思维商人，这是西蒙对于高端物业中坚力量的概括。“受过高尚教育、有过全球化生活经验、懂得什么是真正适合自己的生活方式”，这是西蒙所谓的“新思维”内核。 来看看济南路8号如何体现为具有新思维的新商人制订产品：房型以一房和两房为主，直线条的室内装饰风格，水晶的电梯按钮，玛瑙的公共走廊装饰，交付条件细致到包括床单和枕头——这些都是设计师全球精选手工制作…… 西蒙分析，这些新思维商人没有太多的时间为豪宅的细节考虑，如果真正做到让业主能够拎着箱子就入住，这是一些中心城区的高端物业必须要考虑的问题。 这些新思维的商人来自何方？“一半是纯粹在上海生活工作的人，一半是来自境外的华人。” 济南路8号的代理商——世邦魏理仕高级董事陈炜表示，从先期的成交客户情况来看，跨国公司高管、私营业主以及具有上海情结的华裔，构成主力消费群体。 乐观的未来 尽管1000万元一套的公寓在上海似乎还很难让人理解，但是西蒙对于未来高端物业的预期偏向乐观。 “我们原本的预期就比较乐观，但结果超过我们的预期。”西蒙说。 以新加坡的高端物业价格与上海比较，目前新加坡高端物业价格基本在15万元/平方米，而上海济南路8号这样的产品，只有新加坡同类项目价格的一半。但陈炜认为，从经济增长速度、外来人口流量以及市场需求结构而言，上海的豪宅市场还只是刚刚开始。 过去的两个月，西蒙马不停蹄的在香港、新加坡举办了两场路演，效果非常成功。上海的新天地、淮海中路这样的地段在东南亚一带已具有极高知名度，外籍买家蜂拥而来。 还有一个对西蒙来说占尽天时的因素：今年中国股市的大热，使上海豪宅水涨船高。 西蒙亦坦承，许多人在股市中获取大量财富，放入物业中是很常规的一种考虑。虽然资本投入股市也许还能挣钱，但投入楼市显然更为安全。 , , | 
