广州出现返租别墅，1000万元的别墅5年内可收450万元租金。

从全国范围来看，“别墅售后返租”案例屈指可数。

 高端大气上档次的大别墅，也可以“售后返租”拿来赚租金了？位于从化的别墅盘亿城泉说（楼盘资料） 近期推出了“别墅投资计划”，成为广州首个推出售后返租模式的别墅项目。南都记者了解到，目前珠三角如清远、惠州等个别别墅盘也有推出售后返租模式，但即便从全国范围来看，拿别墅来返租的案例依然屈指可数。业内专家表示，这种新出现的别墅返租模式目前在广州周边尚未看到开始并成功运营的案例，整体而言并不好看这种模式，除非是城央别墅或者拥有独特旅游资源的别墅。
 

花一千万元买一套漂漂亮亮的别墅，然后却出租给别人住来赚钱？售后返租这一招在商铺市场上早已屡见不鲜，近些年来在公寓产品上也频频出现，可如今，这个销售运营策略开始弥漫到高端的别墅市场上来了。
亿城泉说，因为其在房价六七千的从化叫出3 .5万元的单价，而被不少人看作是“神盘”。近期，该盘推出的“别墅投资计划”，被视为是广州首个推出别墅售后返租的项目。“总价1000万元的别墅，返租之后每月可收到七万五的回报，5年内光租金就能拿回450万元。”比起租房市场上普遍低于5%的租金回报，这个别墅返租项目达到9%的月平均回报看起来非常诱人。
在投资计划表上南都记者看到，一共只有81套别墅的亿城泉说，拿出了12套别墅参与这个售后返租的投资计划。以建筑面积442平方米的H户型别墅为例，总价为1000万元，业主买下后与发展商和物业受托管理方(经营方)白云酒店管理公司签订三方合同，便可将别墅返租，5年返租期内业主每个月可收到7.5万元的租金。
至于发展商和酒店管理公司则会将别墅按照五星级酒店标准装修，配好各种家私电器。亿城泉说相关负责人介绍，业主每年还可免费来住30天，5年之后合约期满配送的家私家电都送给业主，如果要继续托管的话具体细节由业主和经营方共同重新商定。如果业主不想要这栋别墅了，还可要求经营方按原总房价基础上加价10%回购物业，发展商承担经营方回购物业的担保责任。

返租别墅珠三角已有多例

尽管售后返租别墅在广州尚属首例，不过珠三角此前已有不少类似案例。清远盘中国美林湖（楼盘资料） 推出的加州岛别墅组团，业主可选择带三年租约的购房方式。购买后把别墅交托美林湖温泉大酒店同步经营管理，同时也可拥有一定自住时间，每年返租金额约为物业价值的6%。同样在清远的颐杰鸿泰狮子湖（楼盘资料），售价约300万元的英伦壹号别墅，买家也可参与主动式房产增值置业计划，从收楼开始享有连续3年合同期每个月的返租收益：第一年6000元/月；第二年7000元/月；第三年8000元/月，算起来三年可拿到超过25万的租金回报，不过此期间物管费仍需要业主支付。

位于惠州的光耀城，其“先生的玫瑰”组团别墅，500多万元的售价，提供两年返租计划，每月返租回报1万元。同样地处惠州的天然居一号亦有推出售后返租计划。

记者了解到，无论是珠三角还是在全国范围来看，别墅推出返租的项目并不算多，而回报率差别也较大，低的不到3%，高的可以达到10%。

如南京的中浩清溪庄园，开发商曾拿出10栋别墅以“售后返租”的形式出售，前5年补偿总额为总房款的30%，后5年，开发商将以当时出租情况为依据，将租金收益与房东以六四开的标准进行分成。购房满10年后，业主如若不想再将房源出租，开发商将以购房总房款的两倍价格回购该套房源。上海的东郊紫园别墅也曾推出“售后返租”，以房价10%的年投资回报水平，一次性向购房者返回三年的投资回报，相当于楼盘变相打七折。

市场反应尚难定论

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，售后代租这种模式一直都比较常见，但多为商铺所使用，在别墅这种高端住宅产品上出现还是比较少见的。

在商铺市场上而言，多年来售后代租就一直颇受争议，总体感觉是失败案例多过成功案例。

不过记者了解到，目前广州周边实行售后返租的别墅项目中，大多也就是在近一年内才开始推出，目前基本都还未收楼，亦未有项目进入真正的售后返租运营阶段。“目前还没有市场实例来告诉我们别墅的返租究竟会有什么样的市场反应。”邓浩志表示。

亿城泉说相关负责人表示，自从推出别墅返租计划以来，针对此投资计划上门看房的客人增加不少，到目前为止推出的12套带返租别墅已售出4套。

南都记者还了解到，亿城泉说同期还推出了18套采用同样返租计划的酒店式公寓，每套170平方米，总价约300万，已售罄。在这样的比较之下，带返租的别墅产品似乎并没带返租的公寓来得吃香。

颐杰鸿泰狮子湖副总裁董兴宝则透露，他们别墅售后返租的效果并不算十分理想。

记者了解到，目前如亿城泉说售后返租的别墅，是按照7000元/天的租金来预计的，假如能实现100%开房率，业主能拿到的75000元的月回报，约等于租金收入的三分之一。不过假如只有周末才有人来开房的话，酒店管理公司每个月租金收入只有56000元，还不足以支付给业主。即便是对于75000元这个月租回报，不少人士同样存在质疑。中原地产项目部总经理黄韬表示，从化温泉镇区域而言，别墅要租到这样的价格应该有点虚高了。记者查阅目前从化温泉镇别墅出租市场，如富力泉天下（楼盘资料）的5房别墅，一天的租金也只需要一千多元，团购价甚至只要999元。

亿城泉说相关负责人则表示，该盘的别墅都带有含氡苏打温泉，而且现在不少高端人士都是结伴出游。他们这些别墅内还会有K房、麻将房等娱乐设施，对于未来运营的前景还是很看好的。

业界说法 别墅售后返租难看好 除非有温泉等 特别的旅游资源

对于别墅售后返租这种新鲜的模式，邓浩志认为，就别墅这种产品而言，买家一般都是有钱人，不一定愿意租给别人住，“售后返租往往涉及到代管公司统一装修和配置家私家电，但一般人买别墅还是希望能够按照自己的喜好来装修的，这里也有一个矛盾。”他表示，游客对于租赁别墅的需求应该不大，长租可能性不大，客源或不稳定。若售后返租的别墅要做起来，除非有非常特别的旅游资源，如温泉。

黄韬则认为，其实从全国范围来看，像北京、上海中心区域比较旺的地方，别墅租赁还是有一定的市场的，如有领事馆租一栋别墅，还有一些企业会租来做企业会所，有一些明星会租来住。“但从全国售后返租别墅项目那么少就可看出，市场对这种操作方式也是不太看好的，毕竟目标人群比较少，很难保证出租率。”黄韬表示，如果未来运营不好，开发商就要自己垫钱来保证给业主的回报了。

业主声音 “买别墅就是为了享受， 出租有点划不来”

对于别墅返租的模式，记者采访了几位别墅业主，有人认为这种模式可把郊区别墅的空置期利用起来也挺好；但也有人认为买别墅就是为了享受，租给别人住有可能被破坏，而且也不能按照自己的意愿来装修，就算自己去住的时候也变得住酒店一样，还得带上行李过去，失去了那种尊贵的感觉，有点划不来。

一位正在出售其在花都一套别墅的戴先生表示，如果真的要返租赚钱，还不如选择商铺或者写字楼。别墅返租五年后，自己要拿回来用又要重新装修。“我在花都这套别墅，买了那么多年也没有去住过，不过也从来没想过拿来出租的想法。”

提个醒 “售后返租”有风险

者了解到，即便是售后返租市场上常见的商铺产品，也经常出现后期经营不善导致无法兑现返租回报，甚至也有发生开发商走佬的情况。邓浩志认为，其实别墅返租和商铺返租可能遇到的问题是一样的，只是产品不同。业内人士指出，“售后返租”有风险，首先在于一旦这个项目经营不成功，将难以支付承诺的租金。其次售后返租可能存在欺诈，开发商可能携款潜逃。再者，还存在开发商通过售后返租变相融资，将资金挪用到其他项目中，存在其他项目投资失败资金链断裂的风险。“若出现问题，业主只能通过法律途径来解决。”邓浩志表示。