早报地产评论员 万云选 方彦骄

　　●林凯文喜欢闹中取静的地方。在这样的地方，可以让他在商场冲浪后安然平静，可以让他保持足够的理性。

　　●沈晋初认为，开阔的景观是自己心仪高端物业的首要条件。在一个自由的视野中看到自然的绿，看到城市的美，是一种生活信仰，而支撑起这个信仰的高度，至少在25层楼以上。

　　●蔡青峰指出，以前是因为市场向好物业热卖，发展商不对细节过多考虑。但随着市场的变化，现在顶极奢侈地产需要进入产品精细化时代。

　　  中国富豪顶级居住观

　　　上海凯泉泵业集团总裁 林凯文：

　　　　钟爱闹中取静

　　17年后，谈及他对豪宅的甄选，林凯文说，他喜欢闹中取静的地方。在这样的地方，可以让他在商场冲浪后安然平静，可以让他保持足够的理性。

　　　钟爱外滩、新天地

　　林凯文坦言新天地和黄浦江沿岸的滨江板块是他最钟爱的高端物业板块。在侃侃的语调中，林描绘出在新天地自由休闲呼吸交友出行无阻的种种好处。而且，“新天地板块很多楼盘优质的物业管理，让业主感觉很放心，很有安全感。”

　　目前，新天地板块的高端物业有翠湖天地御苑、华府天地、淡水湾花园和锦麟天地雅苑等项目。由于地段优越，不断传出上述高端物业被大型基金收购的消息。翠湖天地御苑目前价格在40000元每平方米到80000元/平方米之间，华府天地更是雄踞在65000元/平方米到90000元/平方米之间。而淡水湾花园，价格也达到27000元/平方米。

　　除了新天地板块，林凯文对濒临黄浦江的板块最为钟情。他指出：“高端物业生活一定要能兼具舒适、便利、高级、景观等因素，而黄浦江周边板块能满足上述条件。”

　　目前浦东滨江板块的世茂滨江花园四期均价达到35000元/平方米，而同一板块的财富海景花园价格也在33000元/平方米。

　　此外，林凯文认为市中心的繁华地带还会出现一些能满足高端物业便利和舒适条件的顶级板块。他指出，“诸如徐家汇等高端物业公寓板块会不断出现。”

　　　居家最重物业管理

　　林凯文对于高端物业的居家生活有自己的一套标准，而最重要的是物业管理和服务。他认为，高端物业应该让业主有非常明显的生活方便舒服感受，尤其物业管理应该做到位。他表示，应该达到“一个电话就能马上响应，电器坏了马上就能派人来修”的周到服务程度。

　　而房型的设计也很关键，“最好要有很特别的大厅设计。”林凯文对上海檀宫尤为推崇。位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧的檀宫是上海最知名的高端物业之一。每栋建筑面积最小为1600平方米，大的则超过2000平方米。檀宫每栋建筑室外都有广阔的私家花园、下沉式庭院，室内拥有恒温泳池或室内外双泳池、家庭影院、健身房、spa、Jacuzzi、客厅、正餐厅、家庭厅、图书室、西式或中式厨房，至少5套以上的卧室套房。

　　林表示，“檀宫各方面都做得很精致，很到位。包括物业管理和建筑品质都很出色”。

　　未来顶级市场看别墅

　　同样是顶级市场，林凯文却对公寓和别墅两种物业类型的前景有不同判断。

　　“顶级别墅的未来空间仍旧很大，但顶级公寓的价格已经差不多了，毕竟南京西路、徐家汇还会有同类物业上市的可能性。”林说。

　　尽管上海不断上升的高端物业品质在拨高着整个城市的高度，但他也指出，上海高端物业还有很多需要改进的地方。“设计还可调整。”他表示。此外，林凯文认为目前上海高端物业的服务业还有很大的提升空间。

　　面对目前狂热的高端物业投资热潮，凯文保持了足够的冷静。他表示，上海高端公寓未来的升值空间不是很大，而且价格上涨的可能性也比较小。相对“唱空”高端公寓，凯文更看好高端别墅的市场。他指出，“毕竟像佘山这样顶级的板块和檀宫一样品质优越的产品比较少，未来前景值得看好。”

　　　普洛斯中国第一副总裁 沈晋初：

　　　　就要景观和高度

　　喜欢奔驰GL450的沈晋初，即使身在闹市也有种越野心境。换在挑选高端物业上，沈的思维首先奔向毫无遮挡的视野和25层楼以上的高度。

　　在沈晋初看来，开阔的景观是自己心仪高端物业的首要条件。在一个自由的视野中看到自然的绿，看到城市的美，是一种生活信仰。而支撑起这个信仰的高度，至少在25层楼以上。

　　　　板块最爱滨江新天地

　　明确了对于高端物业的特殊偏好，位置的落定显然要简单得多。“当然是淮海路、新天地附近。”对于在新天地附近生活了很多年沈晋初来说，在一个熟悉的地方继续自己的高端物业梦想显然更符合自己的居住习惯。幸运的是，这里恰恰是盛产高端物业的土壤。

　　除了淮海路、新天地，徐家汇、华山路，还有沿黄浦江两岸的滨江板块也备受沈晋初青睐。“重要的是，希望心仪的高端物业最好能闹中取静，和周围繁华的商业街有所隔离。”

　　在沈的设想中，高端物业的周边还应该有一些与其相匹配的商业配套。他表示，“最好是一些有特色的商业。”“当然，交通便利，出行容易也是一大硬性因素。”

　　　　300平方米户型3米层高

　　摊开心仪高端物业的蓝图，沈晋初将它划定在300平方米左右户型和3米层高的尺寸上。他计算，3个主卧，一个客厅，一个保姆房，外加书房、厨房、卫生间等，大约需要300平方米的户型。而层高，“至少需要3米以上”。

　　在这样一个宽阔的空间里谋篇布局，沈晋初显得游刃有余，他表示，“餐厅系统和主卧配套是最重要”。事实上，忽然喜欢逛展览、偶尔爱上看话剧的沈有一个会客习惯：喜欢和朋友在餐厅喝茶聊天。

　　在沈的生活观中，“宁可自己在卧室放家庭影院，也不希望和朋友的会面方式是共同面对一个电视机。”因此，餐厅系统显得尤为重要。“希望厨房和餐厅联系比较紧密。除了可以在厨房做正餐，会客时候还可以自己弄点点心与朋友分享”。

　　主卧配套是另一重头戏。他表示，“希望书房、衣帽间、主卫等设计为一个统一的系统。”，此外，“卫生间的设计还应考虑两个人同时使用等因素。”

　　　　小区体量至少100亩

　　对于自己心仪高端物业的小区规模，沈晋初同样给出自己的标准。他表示，“一个高端物业应该有与其地位相匹配的小区规模。”而在沈的标准中，这个小区的规模至少应该在100亩以上。

　　沈晋初指出，高端物业的会所和公用设施应该达到一定的级别。他表示：“一些常用的设施应该很完备，尤其是健身设施和休闲娱乐设施”。

　　沈晋初同时希望高端物业的会所达到理想程度。在沈看来，会所是承担休闲娱乐交谊的场所，它的层次某种层面代表着业主的品位和身份。此外，“社区的景观、绿化、物业管理也应该做到位。”他表示。

　　　　中国高端物业任重道远

　　面对国外高端物业纷纷来沪寻求买家的现象，沈晋初表示，目前中国的高端物业相比前几年已经有了长足进展，但相比国外的高端物业项目，中国高端物业依旧任重道远。

　　沈晋初表示：“国外高端物业一般个性鲜明，比如澳大利亚很多高端物业有游艇码头、湾景作为支撑，英国的高端物业喜欢做古堡风格”。此外，“国外高端物业文化特质强，而且基本设施对人性的关怀也很到位。”

　　“相较国外高端物业而言，中国的高端物业在设计和装修上做得不够细致，功能也不够完善”。 沈晋初指出，目前很多中国的高端物业在空调系统、主卫、厨房等方面的设计依旧无法和它的售价相匹配。

　　“但与前几年相比，中国高端物业还是取得了很大进步。”沈晋初表示，“包括在房型设计、装修质量、小区景观绿化等方面，中国高端物业做得越来越好”。

　　兆丰集团总经理 蔡青峰：

　　　　最喜细节处隐约奢华

　　“上海有多少座顶级物业能提供七种语言的服务？”面对记者“上海高端物业现状如何”的问题时，蔡青峰抛出这样的反问。

　　经常游走于国际、国内城市众多之间，蔡青峰看多了天高地阔的豪宅庄园，也见惯了小桥流水人家。曾在上海徐家汇一手开发兆丰帝景苑，蔡青峰对于目前国内、国际的高端地产住宅，见解独道。

　　　　高端板块寥寥无几

　　孕育高端地产的地段寥寥无几。

　　“很多区域也很优秀，但还不能符合高端人士挑剔的标准。”纵观上海高端物业的主要分布区域，蔡青峰认为不出外滩、陆家嘴滨江、新天地、梅泰恒、华山路、徐家汇沿线几大区域。

　　外滩多景观，滨江高端物业享受的是滔滔江水滚动下的辽阔视野；徐家汇、淮海路中心商业区则占尽闹市之便利，商业的繁华程度自是不用赘言；而古北、虹桥隶属虹口区，历史文化底蕴深厚，好的人文环境滋养好的住宅；至于佘山，40年代起它就以天主教朝圣地闻名国际，现今更是国家有名旅游度假区之一，古树修竹遍山野，花鸟鱼虫汇一堂，其秀丽的景观早已将美名外传。

　　在蔡青峰的眼中，这些都是支撑区域内高端物业存在的基石，配以高端物业自身对土地价值的高标准，自然而成就形成了高端物业聚集的现象。

　　　　5万元以上方为高端

　　居于闹市而不为人知，这是富豪们的理想。

　　在提到高端物业所应具备的要素时，蔡青峰和很多人一样首先想到的还是私密性的问题，安全才是首位。

　　“从小区主入口进出动线的设计上，就可以看出一座物业是否符合顶级标准。”蔡青峰表示，一些高端社区的出入口都非常隐蔽，大大提高了富豪们居住的安全感。

　　高端地产的稀缺性也是衡量高端物业是否顶级的重要标准之一。蔡青峰表示，上海的经济向好，在大的经济环境的催生下，高端物业自有其存在的道理，而且随着经济的持续走高，高端物业的需求量也将日趋加大。但目前情况则是高端物业的开发量越发减少，供求失衡加剧高端地产的稀缺，与此同时，也提升了高端地产的价格，物以稀为贵。

　　“只有5万元以上的单价才能称得起‘顶级’吧。”蔡青峰说。

　　　物业管理落后一步

　　物业管理水准不够，蔡青峰坦言上海高端地产目前不足明显。

　　物业管理是目前顶级置业者们选择高端物业时着重了解的事项，同时，也是颇让置业者 “头疼”的问题，高端地产的物业管理水准和高端物业不匹配，物业管理没有形成一套合理的作业标准，使得不少高端物业失色颇多。

　　上海衡山路41号的物业管理令蔡青峰印象深刻。那座由凯宾斯基管理的上海高端物业，拥有掌握七国语言的管理服务团队。不论哪国业主入住，基本都可自如交流。

　　而在上海，更多的顶级置业者们还是不得不费时费力的改变物业管理人员的工作习惯，或“追随”着物业管理人员的步伐去适应其工作特点。

　　蔡青峰认为，随着外资的涌入，高端物业也越来越受到国际置业者的青睐。“一个大楼的物业管理人员可以陪同租户去购买家具，这样的服务在国外高端物业中并不罕见。”蔡青峰说。

　　最喜细节处奢华

　　品质问题仍旧是高端地产的核心。

　　蔡青峰表示，高端物业是为了营造居住的至上舒适性而存在的产物，但现在很多高端物业却未见得在产品上花过心思。

　　他表示，即便是高端物业，许多项目竟然只铺设单层楼板，导致隔音效果差，为邻舍的日常生活带来很大困扰。蔡青峰指出，以前是因为市场向好物业热卖，发展商不对细节过多考虑。但随着市场的变化，现在顶极奢侈地产需要进入产品精细化时代。

　　台中的“联聚东方”是蔡青峰至今为止所见不忘的高端物业。“联聚东方”地处市政规划区，比邻国家歌剧院，景致恢宏。但其最为出色的地方还是室内设计，尤其是公共部位，每个细节都真正做到挑剔之中见“功夫”。

　　“连楼梯扶手都包以真皮，你能想象么？”蔡惊奇的说。