上海（楼盘）别墅市场风生水起。中原数据显示，今年截至8月27日，上海别墅共成交80.11万平方米、3467套，同比分别增长26.27%、22.16%；成交均价28432元/平方米，同比增长6.73%。别墅供应88.03万平方米、3555套，同比分别增长11.29%、7.24%。从供求关系来看面积供求比为1：0.91，套数供求比为1：0.97，供求基本平衡。

　　进入9月，上海别墅供应同比大增400%，“金九银十”别墅大战即将开启。

　　联体别墅最受欢迎

　　德佑地产发布报告称，从今年以来全市别墅的成交排名来看，来自松江新城西区的辰弘佳苑和奉贤柘林的碧海金沙嘉苑位居前两位，这两个项目的别墅部分均价都在2万元以下，碧海金沙嘉苑的套均价格更是仅255万元，属于典型的经济型别墅。排名第三的御沁园是去年沪上成交量最大的别墅项目，已经建立起了较好的市场口碑，今年其价格有所提升，但仍保持了较高的成交量。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年别墅市场成交排名靠前的经济型别墅多位于奉贤、金山、嘉定、青浦等区，位置普遍较为偏远，排名前十中有六个项目位于郊环以外的区域，这也是其价格较为低廉的重要原因。此外这些楼盘多推出联排别墅，并且大多不是纯别墅社区，如富力桃园、海韵馨苑等项目本身就以公寓为主，因此也影响了其别墅价格。排名首位的碧海金沙嘉苑位于郊环外的柘林板块，其联排别墅面积均在200平方米以下，不少房源面积甚至低于130平方米，因此总价较低。

　　记者调查发现，从目前别墅市场成交来看，联体别墅最受欢迎，销售量也最大，今年成交居前的别墅项目大部分都是联体别墅；其次是叠加别墅；双拼别墅由于供应相对较少，售价也相对较高，成交表现不佳。

　　郊环外淘经济别墅

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，经济型别墅卖点就是低价，成交活跃的经济型别墅大多有明显的价格优势，这个价格并非指绝对价格优势，而是相对价格优势，价格相对地理位置及产品的优势，如“辰弘佳苑”在成交前十排行中价格是最高的，但是相对松江新城西区板块而言价格却是低的，其均价还不到板块均价，在品质没有显著差距的情况下价格占优就能取得不错业绩。

　　另据上海搜房网数据监控中心截至8月20日统计，9月申城预计将有10大别墅上市，较8月预开盘数量增加3个，环比增加42.86%。同比2012年9月暴增400%。在9月别墅预开盘的10个项目中，纯新盘有6个，占比60%。

　　在9月别墅预推的10个项目中，松江的世茂佘山里开盘时间从8月延期至9月，市场预计价格也会上涨；另外，从10个预推项目的产品类型上看，联排类产品和叠加类产品平分秋色。

　　奉贤柘林：套均价255万元

　　热销别墅：碧海金沙嘉苑二期

　　成交均价：17200元/平方米

　　德佑数据显示，奉贤区今年单价2万元以下的别墅共计成交5万平方米，居全市之首，成交均价为15807元/平方米。奉贤区单价2万元以下的板块别墅成交最为集中的是柘林板块，成交面积达到3.5万平方米。“招商海湾别墅”、“碧海金沙嘉苑”、“海韵馨苑”是板块内经济型别墅的成交热门。“该板块经济型别墅的套均价格仅为255万元，与不少公寓项目相仿。”陆骑麟表示。

　　据记者调查，柘林板块的经济型别墅项目主要依托海湾旅游区景观资源，奉贤海湾旅游度假区占据13.7公里的生态海岸线，周边星级宾馆、度假别墅、高等学府、区级医院、中日合资康复疗养院等云集。目前碧海金沙4平方公里示范区已对外公开，海上垂钓区、海滨泳场、游艇码头等设施已经启用。板块生活环境适合度假休闲生活方式，但由于距市中心较远，自驾车至市区最快也要40分钟，出行较为不便；目前生活配套主要依托项目自建配套和柘林老镇。不过该板块邻近奉贤海湾旅游区，其别墅的旅游休闲价值很高。

　　“在柘林板块，碧海金沙嘉苑、海韵馨苑等项目的经济型别墅均有不俗的成交。”龚敏指出，碧海金沙嘉苑二期是今年单价2万元以下别墅成交的亚军，今年至今已经成交了167套，均价17200元/平方米。其热销原因主要是低总价。项目依托海景资源，距离海岸线仅1200米，是一个以海景度假为主要卖点的别墅，建筑规模达30万平方米，供应量充裕；别墅单套面积不大，总价不高，相对小区整体环境其低总价受到市场关注。

　　金山新城：同外围公寓价

　　热销别墅：红树林家园

　　成交均价：14208元/平方米

　　德佑数据显示，金山区今年单价2万元以下的别墅共计成交4.6万平方米，仅次于奉贤区，位居全市第二位，成交均价12493元/平方米，为全市各区最低。金山区的经济型别墅成交主要集中于金山新城板块。目前在售项目有“绿地金山名邸”、“龙湾华庭”、“红树林家园”。今年板块内新增供应有“锦绣尊邸”，上市面积8563平方米、40套；板块总成交26793平方米、153套，成交均价13198元/平方米。“红树林家园”是板块成交最热门的别墅项目，今年至今已成交30套，成交均价14208元/平方米。

　　据记者调查，金山新城规划至2020年人口规模约40万人，城市建设用地规模41平方公里，金山新城规划将一些金山区知名化工区域隔离到了板块外，着力打造杭州（楼盘）湾北岸地区核心城市、石化创新产业硅谷以及具有综合功能、适度规模、环境优美的滨海新城。今年8月大连万达摘下金山新城B-2号地块，金山万达广场正式启动将提升整个金山区域的商业能级，引入更多知名商业品牌，完善当地居民的商业配套。轨道交通22号线已运行，从上海南（楼盘）站搭乘大约半小时内可达金山，改善以往交通不便的困境。

　　“金山新城的别墅单价甚至低于不少其他外围区域的公寓均价。汤泉美地城、红树林家园、绿地金山名邸等楼盘的经济型别墅均有不俗成交，这些楼盘的主要优势还是在于价格，如绿地金山名邸的不少别墅房源面积仅在100平方米左右，总价多在150万元以下，价格与外围的刚需公寓无异。”陆骑麟指出。

　　青浦朱家角：“水文化”热门

　　热销别墅：海上湾华庭

　　成交均价：17355元/平方米

　　中原地产数据显示，青浦区今年单价2万元以下的别墅共计成交3.2万平方米，成交均价为17210元/平方米。目前青浦区的经济型别墅成交主要集中在朱家角及青浦新城板块。在售项目有“中信泰富朱家角新城五期”、“海上湾华庭”。今年板块内新增供应“中信泰富朱家角新城”上市面积8502平方米、推出35套房源；板块总成交14284平方米、65套，成交均价17122元/平方米。

　　据记者调查，朱家角板块位于上海西部青浦区中南部，紧靠淀山湖风景区。因板块内有丰富的天然水系资源，素有上海“威尼斯”之称，板块内有江南古镇水乡旅游景区资源，也是沪上唯一以中式风格为主要建筑特征的别墅区。随着这两年朱家角古镇改造与新镇建设计划的启动，区域内的整体环境、生活配套都有了很大程度的改善。板块出入市区有两条交通主干道，318国道及A9，人民广场和静安寺也都有公交直接到朱家角。未来R20从轨道交通2号线西终点站延伸的通车，有效地缓解目前的交通不便问题。目前以江南华府为代表的商业会所、康桥水乡商业街、仁济医院朱家角分院、朱家角中学、幼儿园、卫生站、大卖场、菜场等公建配套设施已纷纷入驻朱家角，极大改善了板块生活环境。

　　“海上湾华庭是朱家角板块中今年热销的别墅项目，今年至今共成交44套，均价17355元/平方米。其经济型别墅的套均价格为373万元。项目主要卖点是景观资源和中式别墅设计，依托淀山湖、大淀湖、生态湿地公园等稀缺自然资源，平均容积率仅0.5，是上海首个大型低碳水文化生态别墅社区。”龚敏指出。

　　松江新城西区：混合社区有人气

　　热销别墅：辰弘佳苑

　　成交均价：19155元/平方米

　　中原地产数据显示，松江区今年单价2万元以下的别墅共计成交3.1万平方米，成交均价为17933元/平方米。松江区的经济型别墅成交主要集中在松江新城西区，板块总成交22682平方米、105套，成交均价18326元/平方米。在售项目有“英郡别苑二期”、“辰弘佳苑”。

　　据记者调查，松江新城西区缺乏大型商业设施，除泰晤士小镇中商业比较成规模外，其余更多的是商业街和社区商业，基本生活能得到满足，但是大规模的购物中心还是要到几公里外的松江新城中部核心区。该板块近9号线松江新城站，G60高速约30分钟直通徐家汇。

　　今年板块内新增加供应仅“辰弘佳苑”，上市面积45673平方米、推出208套房源；该项目排名今年单价2万元以下别墅的第一名，今年至今共成交120套，均价19155元/平方米。

　　按照松江新城的规划，其西部被定位为低密度休闲居住区，并受到大学城、佘山等地标的辐射影响，不过其交通和商业配套仍有所欠缺。松江新城西区内经济型别墅的成交主要来自于辰弘佳苑，该项目以小高层和联排别墅为主，容积率较低，绿化率较高，加上单套价格普遍在450万元以下，因此得到市场的青睐。

　　嘉定安亭：别墅也求近轨交

　　热销别墅: 曹安景林苑

　　成交均价：17909元/平方米

　　中原地产数据显示，嘉定区今年单价2万元以下的别墅共计成交2.3万平方米，成交均价17240元/平方米。值得注意的是，嘉定安亭板块是嘉定区较为偏远的板块，却也有不错的成交。目前主要在售别墅项目有“曹安景林苑”，该项目今年至今共成交33套房源，均价17909元/平方米，板块内近期无新增供应，总成交8843平方米、41套，成交均价17772元/平方米。

　　据记者调查，安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。安亭不仅是上海国际汽车城的核心区域，也是上海市“一城九镇”建设的重点镇。轨交11号线安亭站的地铁上盖大型shopping mall嘉亭荟生活广场开业，成为嘉定地区最大、进驻商家最为齐全的城市购物中心，同时嘉定政府重点打造的新源路现代商业街、墨玉路汽车金融一条街、安亭旅游老街也逐步运营成熟，与嘉亭荟带动所形成的生活圈相互呼应。

　　龚敏指出，曹安景林苑至同济大学嘉定校区距离仅50米，是低密度全岛式新海派纯别墅社区，周围自然生态河流环绕，全部打造联排、双拼别墅，容积率0.4，近上海汽车城站。

　　原南汇航头：受益三区交界

　　热销别墅：长达新村三期

　　成交均价：11742元/平方米

　　原南汇区今年单价2万元以下的别墅共计成交2.2万平方米，成交均价14889元/平方米。原南汇区的经济型别墅成交以航头板块居多，新场和惠南板块亦有部分成交。

　　长达新村三期是航头板块成交量最大的经济型别墅项目，今年以来共成交32套别墅，成交均价为11742元/平方米。

　　据悉，航头镇位于浦东新区、奉贤、闵行三区交界，随着杨高南路南段林海公路的通车，大浦东南北大动脉完全打通，成为整个浦东交通枢纽最为关键的部位，而航头板块则是林海公路贯通最大的受益者。轨交16号线在航头境内设有2座车站，“十二五”规划中的轨交18号线将开建；商业配套也正逐渐完善中，位于航头镇市民广场南侧还将建设大型商业综合体，其规模将是周浦万达广场的5倍。

　　崇明新城：“90墅”俏销

　　热销别墅：达安御廷花园

　　成交均价：1.66万元/平方米

　　崇明今年单价2万元以下的别墅共计成交1.0万平方米，成交均价16792元/平方米。崇明的经济型别墅主要位于崇明新城板块。崇明县成交量最大的经济型别墅为崇明新城板块的达安御廷花园，该楼盘单价为1.66万元，该楼盘还包括了不少90平方米左右的超小型别墅，这些房源的总价仅在150万元左右。

　　据悉，崇明新城是上海市城市总体规划确定的11个新城之一，是规划中的沪崇越江隧道西线进入崇明岛的桥头堡，目前距离长江隧桥出口陈家镇约60公里，规划范围为张网港以西、三沙洪河以东、长江南汊岸线以北、南横引河以南的地区，总面积约28平方公里。崇明新城是崇明的政治文化中心。板块商业配套还有待进一步完善，目前板块内唯一高品质大体量商办综合体是位于崇明新城中区“绿地新都会”；距离市中心距离较远仍是板块主要弊端。